Услуги

dsc06167

Нотариальные сделки теперь обязательны! В каком случае?

Нотариальные сделки теперь обязательны! В каком случае?


В России в  июне 2016 года вступил в силу новый закон, который запрещает дарить, покупать или продавать объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности без нотариального удостоверения сделки.

Каждая сделка, производимая с долями квартир, комнат и домов должна быть заверена нотариусом в обязательном порядке. Без этого Управление Росреестра не зарегистрирует такую сделку.
Новшества затрагивают сделки и с целыми объектами недвижимости, и с отдельными долями — если несколько собственников недвижимости владеют ей в общей долевой собственности. Оказалось, что теперь сделку по отчуждению недвижимости можно совершить без нотариального заверения — в простой письменной форме — только при условии, если собственность индивидуальная, общая совместная без определения долей». Общей совместной собственностью определяют случаи владения одного объекта недвижимости несколькими людьми, у которых одно свидетельство на право собственности на всех. Такие сделки, как и прежде, не требуют нотариального заверения.
До июня 2016 года
нотариальное заверение сделок было необязательным и граждане редко пользовались данной услугой. Но запрет на дарение, мену и продажу долей без удостоверения нотариуса — не единственное новшество, введенное новым законом. Итак, со 2 июня 2016 года невозможно провести без нотариального заверения ни одну сделку с недвижимостью, принадлежащую несовершеннолетнему собственнику. Теперь лишь небольшой процент от общего количества сделок на рынке недвижимости можно оформить, все так же как и раньше, ни кем не заверяя, в простой письменной форме. Например, не требует заверения, сделка купли-продажи, если собственником недвижимости является один совершеннолетний собственник.
Новый закон призван ликвидировать лазейки, которыми пользовались аферисты и мошенники. Последствия действия это закона — положительные: права граждан будут надежно защищены, а так же достоверность сведений всех государственных реестров, которые часто оспариваются в суде. Ведь даже по прошествии некоторого времени, бывали случаи, когда законопослушный, добросовестный покупатель вдруг обнаруживал, что принадлежащая ему на праве собственности недвижимость, приобретенная в полном соответствии с действительной записью в ЕГРП на момент сделки, не является более его собственностью, так как сделки, совершенные ранее, оспорены в суде. Мошенники могут исчезнуть и ущерб некому будет возместить. А вот нотариус всегда несет полную ответственность (имущественную) за свои действия. И если у нотариуса появятся сомнения в совершении недействительной (притворной) сделки (как пример, подмены купли-продажи сделкой дарения), то он может отказать в удостоверении такого договора.
Опять же, обязанность нотариуса зачитывать вслух договор отчуждения недвижимости, удостоверение того, что подпись под нотариальным договором поставлена тем лицом, которое и должно ее поставить, а не другого, и также, что все участники сделки трезвы, дееспособны и понимают значения своих действий — обеспечит для граждан дополнительную защиту сделки.
Конечно, есть ньюансы и в нотариальных сделках, и такая форма не может обеспечить для граждан 100% страховки от мошеннических действий. Ведь, нотариус получит документы по квартире незадолго до сделки и физически не сможет проверить всю информацию по предыдущим сделкам этого объекта недвижимости. Нотариусы гарантируют, что эта текущая сделка проведена без нарушения закона и надлежащими лицами, которые были вписаны в договор. Так как, именно по законности, конкретно этой данной сделки нотариус и отвечает своим имуществом. А что было ранее этой сделки и на каком основании у продавца возникло право собственности, нотариуса не интересует, в зону его личной ответственности не входит.
Аргументом для нововведения послужила гипотетическая ликвидация любых судебных споров о объектах, которые могли бы продать незаконно. Да и расходы граждан на подобные судебные разбирательства во несколько раз превосходят все затраты на удостоверение сделки нотариально.
По Российскому процессуальному законодательству, любые обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении им нотариального действия, не требуют доказывания.
Теперь по законодательству каждый собственник, который захочет продать долю своей квартиры или своего дома, обязан уведомить об этом всех остальных владельцев данного объекта недвижимости. И в течение одного месяца существующие собственники недвижимости могут потребовать, по закону, своего преимущественного права покупки: и в этом случае недвижимость все таки придется продать им, а вовсе не вашему покупателю. Извещение о продаже должно быть направлено им в нотариальной письменной форме. А сделка по продаже доли недвижимого имущества может состояться не раньше чем через один месяц после уведомления остальных совладельцев. Правда, если все участники общей долевой собственности нотариально заверят письменный отказ от приобретения этой доли, то, конечно, можно совершить сделку в более короткий срок.
В результате таких действий, снижается вероятность выкупа мошенниками доли по низкой цене — ведь злоумышленникам невыгодно приобретать долю по обычной рыночной стоимости.
При нотариальной сделке осуществив наличный или безналичный полный расчет между продавцами и покупателем (покупателями) необходимо приехать к нотариусу и составить основной договор купли-продажи и подписав его, отвезти на регистрацию в МФЦ.
Правда теперь оформление сделки будет стоить до 20 000 рублей и выше. Чем дешевле будет объект отчуждения, тем дешевле будет стоимость заверения нотариусом. По налоговому кодексу, новый тариф составляет 0,5% от всей стоимости сделки, либо от кадастровой стоимости не более 20 000 рублей. И это только пошлина за работу нотариуса, а помимо этого нужно будет оплатить стоимость составления нотариусом договора купли-продажи или дарения, что составит 3-5 тысяч рублей.
И кто именно будет оплачивать нотариусу, пока неясно. По сложившемуся негласно обычаю, расходы по юридическому оформлению документов всегда на себя берет покупатель, а теперь покупатели не согласны сами оплачивать все расходы, так как в том, что у квартиры или дома несколько собственников — они не виноваты. И если продавцов на рынке недвижимости станет больше чем покупателей — то, скорее всего, подобные расходы лягут на продавцов. А если наоборот, то может быть останутся на покупателе. К риелторским услугам такие расходы не имеют отношения, поэтому риелторы не возьмут эти расходы на себя.
Но и это еще не все: для того чтобы заключить нотариальную сделку — необходимо привести документы на объект недвижимости в идеальное состояние, а также собрать немало справок для нотариуса, что намного хлопотнее и дороже для продавцов. И вот здесь очень выручат риэлторские фирмы. Юристы риелторских компаний помогут грамотно составить предварительный договор купли-продажи, собрать весь необходимый пакет документов для нотариуса, умело провести весь процесс сделки до его логического завершения — получения продавцом полного расчета и получения покупателем документов на право собственности на объект недвижимости и избавить от многих других проблем, возникающих при сделке.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *